Cuando una persona compra una propiedad en España, tenga esta o no las famosas cláusula suelo, lo más frecuente es que pida una hipoteca. Esto significa que el comprador pedirá un préstamo, un préstamo hipotecario, y usará la propiedad como garantía. El comprador se pondrá en contacto con un agente o corredor hipotecario que esté empleado por un corredor hipotecario. Un Corredor o Agente Hipotecario encontrará un prestamista dispuesto a prestar el préstamo hipotecario al comprador.
El prestamista del préstamo hipotecario suele ser una institución como un banco, una cooperativa de crédito, una compañía fiduciaria, una caja popular, una compañía financiera, una compañía de seguros o un fondo de pensiones. Los particulares prestan ocasionalmente dinero a los prestatarios para las hipotecas. El prestamista de una hipoteca recibirá pagos mensuales de intereses y mantendrá un gravamen sobre la propiedad como garantía de que el préstamo será devuelto. El prestatario recibirá el préstamo hipotecario y usará el dinero para comprar la propiedad y recibir los derechos de propiedad de la misma. Cuando la hipoteca se paga en su totalidad, el gravamen se elimina. Si el prestatario no paga la hipoteca, el prestamista puede tomar posesión de la propiedad.
Los pagos de la hipoteca se mezclan para incluir la cantidad prestada (el capital) y el cargo por pedir prestado el dinero (el interés). La cantidad de interés que un prestatario paga depende de tres cosas: cuánto se está pidiendo prestado; la tasa de interés de la hipoteca; y el período de amortización o el tiempo que el prestatario se toma para pagar la hipoteca.
La duración del período de amortización depende de cuánto puede pagar el prestatario cada mes. El prestatario pagará menos en intereses si la tasa de amortización es más corta. Un período de amortización típico dura 25 años y puede cambiarse cuando se renueva la hipoteca. La mayoría de los prestatarios eligen renovar su hipoteca cada cinco años.
Las hipotecas se pagan de forma regular y suelen ser "niveladas", o idénticas, con cada pago. La mayoría de los prestatarios eligen hacer pagos mensuales, sin embargo algunos eligen hacer pagos semanales o bimensuales. A veces los pagos de la hipoteca incluyen impuestos sobre la propiedad que son enviados a la municipalidad en nombre del prestatario por la empresa que recauda los pagos. Esto se puede arreglar durante las negociaciones iniciales de la hipoteca.
En situaciones de hipotecas convencionales, el pago inicial de una casa es de al menos el 20% del precio de compra, y la hipoteca no supera el 80% del valor de tasación de la casa.
Una hipoteca de alto ratio es cuando el pago inicial del prestatario de una casa es inferior al 20%.
La ley española requiere que los prestamistas adquieran un seguro de préstamo hipotecario. Esto es para proteger al prestamista si el prestatario no cumple con la hipoteca. El costo de este seguro suele transferirse al prestatario y puede pagarse en una sola suma global cuando se compra la vivienda o se agrega al monto del capital de la hipoteca. El seguro de préstamo hipotecario no es lo mismo que el seguro de vida hipotecario que paga la totalidad de la hipoteca si el prestatario o su cónyuge fallecen.
Los compradores de vivienda por primera vez a menudo buscan una preaprobación de hipoteca de un prestamista potencial para una cantidad de hipoteca predeterminada. La aprobación previa asegura al prestamista que el prestatario puede pagar la hipoteca sin incumplir. Para recibir la aprobación previa, el prestamista realizará una verificación de crédito del prestatario; solicitará una lista de los activos y pasivos del prestatario; y pedirá información personal como el empleo actual, el salario, el estado civil y el número de dependientes. Un acuerdo de preaprobación puede fijar una tasa de interés específica durante el plazo de 60 a 90 días de la preaprobación de la hipoteca.
Existen otras formas de obtener una hipoteca para un prestatario. A veces el comprador de una vivienda elige hacerse cargo de la hipoteca del vendedor, lo que se denomina "asumir una hipoteca existente". Al asumir una hipoteca existente, el prestatario se beneficia ahorrando dinero en honorarios de abogados y de tasación, no tendrá que organizar una nueva financiación y podrá obtener un tipo de interés mucho más bajo que los tipos de interés disponibles en el mercado actual. Otra opción es que el vendedor de la vivienda preste dinero o proporcione parte de la financiación hipotecaria al comprador para la compra de la vivienda. Esto se denomina hipoteca de recuperación del vendedor. Una Hipoteca de Recuperación del Vendedor se ofrece a veces a menos de las tasas bancarias.
Después de que un prestatario ha obtenido una hipoteca, tiene la opción de tomar una segunda hipoteca si necesita más dinero. Una segunda hipoteca suele ser de un prestamista diferente y a menudo es percibida por el prestamista como de mayor riesgo. Debido a esto, una segunda hipoteca suele tener un período de amortización más corto y un tipo de interés mucho más alto.
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